عصر ایران: شمارش معكوس برای ساماندهی بازار پیشفروش
مسكن از طریق آییننامهای كه با قراردادن «پازل 10 مرحلهای» جلوی پای پیشفروشنده، ضریب اطمینان معامله برای پیشخریدار را افزایش میدهد، آغاز شد.
پیشنویس آییننامه پیشفروش
مسكن كه برای اجرای قانون مصوب سال89 نوشته شده، اگرچه طرفین این نوع معامله در بازار ملك را مجاب به رعایت چارچوبهای جدید كرده است، اما از آنجا كه مسوولیت واسطه معامله –مشاوران املاك- و همچنین نحوه پیشگیری از پیشفروش یك واحدمسكونی به چند نفر بطور كامل مشخص نیست، حق اصلاح آییننامه محفوظ گذاشته شده است، طوری كه حداكثر ظرف چند روز آینده ابهامات برطرف و جزئیات كامل ضوابط برای اجرا ابلاغ خواهد شد.
«پی» شرط پیشفروش
براساس آخرین تصمیم دولت، پیشفروش واحد مسكونی باید حداقل در مرحله اتمام عملیات پی ساختمان انجام شود، به این معنی كه از سازنده یا مالك ساختمان در حال ساخت، اجازه پیشفروش در مراحل خرید زمین، صدور پروانه یا گودبرداری سلب شده است. این محدودیت، بخش عمدهای از پیشفروشهای صوری كه در قالب آن «زمینخاكی» به جای «آپارتمان» معامله میشود را از بازار حذف میكند. به این ترتیب پیشخریدار میتواند بعد از مشاهده محل ساختوساز و رویت پی سازه، از شروع ساخت اطمینان پیدا كند.
تضمین انتقال مالكیت
وظیفه دیگری كه برعهده پیشفروشندههای
مسكن گذاشته شده ارائه «تعهد به انتقال كامل حقمالكیت به نام پیشخریدار» در قرارداد پیشفروش است كه با این اقدام تحویل قطعی واحدمسكونی به پیشخریدار تضمین خواهد شد.پیشفروشنده همچنین موظف شده است همه مسوولیت فروش واحدمسكونی از قبیل نواقص، عیب و كاستی در تجهیزات ساختمان را توسط شركتهای بیمهای، بیمه كند كه این نیز باعث پیگیری راحت پیشخریدار در زمان تحویل واحد نسبت به عیوب احتمالی در ساختمان میشود.
تعیین داور برای پیشفروش
به گزارش «دنیایاقتصاد» در صورتی كه ضوابط اجرایی قانون پیشفروش
مسكن ابلاغ شود، مهندسناظر ساختمانی كه واحدهای مسكونی آن در قالب قرارداد محضری، پیشفروش شده است به عنوان داور حلاختلاف بین پیشخریدار و پیشفروشنده تعیین میشود و در هر مرحله از مراحل ساخت چنانچه پیشخریدار گزارش كمكاری را به مهندسناظر اعلام كند، او اختیار دارد صحت و سقم كمكاری سازنده را برای اعمال جرایم در نظر گرفته شده، بررسی و تایید كند.
جریمه توافقی شد
در این حالت، هر چند میزان جرایم عدم پیشرفت عملیات ساختمانی متناسب با مفاد قرارداد، در قانون به صراحت قید شده است، اما برای اجرای آن، دست پیشخریدار و پیشفروشنده برای تفاهم برسر میزان جریمه باز گذاشته شده است، به این صورت كه دو طرف مجاز هستند در زمان تنظیم قرارداد پیشخرید، رقمی را برای جریمه كمكاری تعیین و توافق كنند.از جمله تمهیدات دیگری كه برای ارتقای ضریب امنیت پیشفروش
مسكن در نظر گرفته شده، سلب اجازه از پیشفروشنده برای واگذاری مسوولیت ساخت به دیگری است.
پیشفروشنده ساختمان حق ندارد مسوولیت ساخت یا مالكیت خود را به فرد دیگری واگذار كند به جز در شرایطی كه رضایت پیشخریداران را از قبل دریافت كرده باشد. این ضابطه برای پیشخریداران نیز صدق میكند و آنها نیز باید برای واگذاری حقشان به پیشخریدار جدید، رضایت پیشفروشنده را داشته باشند.
نسخه اجرایی قانون پیشفروش مسكن، نحوه توافق طرفین معامله برسر ارزش قرارداد و همچنین میزان اقساط –مبالغی كه پیشخریدار در حین ساخت به پیشفروشنده پرداخت میكند- را به اختیار دو طرف گذاشته اما تاكید كرده است حداقل 10 درصد از ارزش ملك باید در زمان تنظیم سند قطعی، پرداخت شود.
شرط واگذاری واحد چیست؟
به گزارش «دنیایاقتصاد» شرط تحویل قطعی آپارتمان پیشفروش شده، صدور تاییدیه فنی مهندسناظر مبنی بر اتمام مراحل ساخت است. این تاییدیه حكم شناسنامهفنی ساختمان – مدركی كه اخیرا تهیه آن از سوی مالك ساختمان در حال ساخت، به دلیل اختلافنظر بین شهرداری و سازمان نظاممهندسی متوقف شد- را دارد. بنابراین صدور شناسنامهفنی ساختمان برای سازههایی كه پیشفروش میشود الزامی است. در شناسنامه فنی مجری ساخت یا همان مالك موظف است كلیه مشخصات اسكلت ساختمان و تجهیزات فنی و مكانیكی سازه را قید كند و نسبت به اجرای درست آن تعهد بدهد.
پیشفروش پاركینگ و انباری
در قرارداد پیشفروش واحد مسكونی، پیشفروشنده موظف است علاوه بر معرفی مشخصات كامل واحد، میزان و موقعیت دقیق پاركینگ، انباری و سایر مشاعات ساختمان را برای پیشخریدار تعیین كند. در حال حاضر به دلیل فقدان ضوابط مشخص برای پیشفروش، در اغلب موارد سازندهها از تعیین حریم مشاعات برای پیشخریدار طفره میروند كه این موضوع سرمنشا بخشی از مشكلات و دعواهای حقوقی بین طرفین معامله پیشفروش را تشكیل میدهد.
مرجع تایید پیشفروش آگهی
به گزارش «دنیایاقتصاد» انتشار آگهی پیشفروش
مسكن در رسانهها كه هماكنون بدون نیاز به مجوز خاص، انجام میشود با اجرای قانون پیشفروش، مشمول شرایط جدید خواهد شد، طوری كه پیشفروشنده باید قبل از آگهی در رسانهها، از وزارت راهوشهرسازی مجوز پیشفروش اخذ كند و رسانهها نیز قبل از چاپ آگهی پیشفروش باید مجوز اخذ شده را رویت كنند. این اقدام مانع فراهم شدن زمینه پیشفروشهای كاذب میشود.
محل تنظیم قرارداد پیشفروش كجا است؟
انتخاب بین «بنگاه مسكن» و «دفاتر اسناد رسمی»، یكبار دیگر به محل مناقشه برای تنظیم قرارداد ملكی تبدیل شده است.در حال حاضر عمده معاملات پیشفروش
مسكن توسط مشاوران املاك انجام میشود، اما قانون پیشفروش تنظیم این نوع قرارداد در بنگاههای املاك را ممنوع كرده و دفاتر اسناد رسمی را مرجع تنظیم این قراردادها معرفی كرده است.
این در حالی است كه اگر این اتفاق بیفتد، رهگیری معاملات
مسكن كه توسط وزارت بازرگانی و از طریق مشاوران املاك انجام میشود، عملا شامل حال قراردادهای پیشفروش نخواهد شد چونكه در حال حاضر همه دفاتر اسناد رسمی به سامانه رهگیری متصل نیستند.
همچنین در صورتی كه قرارداد پیشفروش توسط دولت رهگیری نشود، همچنان احتمال پیشفروش یك واحد به چند نفر – معضلی كه قانون پیشفروش برای رفع آن نوشته شد- وجود خواهد داشت. در حال حاضر مشاوران املاك جزئیات هر معاملهای كه عقد میكنند را در سامانه رهگیری به ثبت میرسانند، بنابراین اگر واحدی كه چند روز پیش فروخته شده مجددا توسط مالك اولی به فروش برسد توسط سامانه این اجازه از او سلب خواهد شد.
كارشناسان
مسكن معتقدند مشاوران املاك به عنوان نهاد واسطهگری در بازار معاملات
مسكن باید در حوزه پیشفروش نیز اجازه تنظیم قرارداد اولیه را داشته باشند تا الزام اجرای این قانون به حداكثر ممكن برسد.